美团进军房产，胜算几何？

近日，房产经纪人圈内热议一则消息：美团即将涉足房地产！这一重磅消息如同投下一颗震撼弹，搅动了原本就处在一个特殊时刻的房地产行业。

正值年底收官之际，各地存量房市场走势、成交量变化成为各大媒体争相报道的焦点。业主们心急如焚地捍卫着房价，而急需资金的卖房人则开始打破这种僵持局面。政策与信贷宽松的环境下，潜在购房者也开始跃跃欲试，市场正处于一种博弈又满怀希望的特别状态。

目前互联网房产平台已是巨头林立，贝壳、58 同城、易居、我爱我家等品牌各据一方。新房、二手房、租房业务虽有交集，但各自领域内的竞争已然白热化。

此时美团进军房地产，这无疑给市场带来了新的变数，错误的时间进入，美团还有机会吗？入局房地产，美团到底胜算究竟如何？美团房产将如何选择自己的发展路径？这将是一场关乎成败的抉择，选对了就是一个新的重点业务板块，选错了，也不过是美团又一次失败实验罢了。

一、美团为什么要做房产

美团最近的市场口碑大家也都看到了，52 周内，美团在港股最高 186.5 的价格到 1 月 9 日收盘价的 70.55，几乎接近 70.40 的最低价，跌去 6 成多。美团如果不急肯定不现实，来自市场和投资者的压力以及企盼是明摆着的。

美团以团购入局互联网本地生活，做得最好的当然是外卖，但互联网市场的竞争是激烈的，本地生活市场巨大，美团目前面临的挑战众所周知，虎嗅作者秋源俊二认为市场对美团当前面临的困境已形成强烈共识，主要集中在：一是与拼多多的 Temu 相比，面临增长天花板；二是长期与抖音等竞争，利润受损，还须应对快手等本地生活业务的挑战；三是其 " 无限战争 " 理念下的新业务可能损害股东权益，这些问题恐将长期存在。

说白了，美团需要新的、巨大的增长点，比如美团优选业务，去年 Q3 业绩 GMV 增速 13%，市场占比 39%，美团买菜还在深度布局，但这些并不妨碍诸如抖音这种量级的巨头和饿了么、叮咚买菜等对手的贴身肉搏。

想要股票涨，除了在原有的业务天花板寻找单量和 GMV 的业绩增长，还要开拓新的行业。显然房产行业是巨大的，尽管目前市场在特殊时期，但并不意味着这个蛋糕小，以港股最新市值，房产头部平台贝壳估值近 1400 亿（港元），对于目前 4000 亿（港元）徘徊的美团而言，房产行业当然是一块巨大的肥肉。

二、美团房产亮相的猜想

笔者一直向美团公关部门求证，截至发稿前，他们表示向业务部门询问，但最终并未收到回复。其实美团房产频道的产品页截图已经在经纪人圈流出。

以美团低调的作风，对于房产的布局已经有了一段时间，但并未正式公布，从目前获得的信息可以预测：

1. 美团会在部分城市首页开通房产频道入口；

2. 深圳、广州、杭州作为试点城市；

3. 主要合作对象是中介和经纪人；

4. 不会躬身入局新房经纪模式；

5. 主攻二手房和租房业务；

6. 经纪人采用 CPA 计费模式，购买流量，对于经纪人会比较友好，按照效果付费。

从目前的信息来看，美团房产做的还是一个最基础的端口模式，这与过去安居客、搜房等平台做的模式很像，对于美团也很重要，毕竟一开始就像贝壳一样用很重的方式驱动一个新的行业，每家公司的基础不同，切入行业的关键点也不同。

这样的好处是轻，既然是试点，如果效果不好，美团可以关闭房产行业。但轻和重是相对的，如果美团想吃到行业最丰厚的利润，在未来必然要介入交易，尤其以佣金方式撬动。在流量红利时代，通过自有流量变现，房产中介的互联网端口模式走了很久，本质上是流量批发生意，至少在当下，美团没有过度的流量焦虑，相对房产而言，还需要流量的房地产行业聚焦，这是基因问题，好在流量足够。

三、胜算几何？取决于决心和行动

端口业务到最后，效果好了意味着经纪人要付出更高的成本，而流量成本也会增加。对于现在的经纪人而言，市场格局已经发生巨大变化，美团的端口上线，平台和经纪人之间必然有相互试探的意味。当然，在平台初期，会给先入驻的经纪人一些优质流量，效果先稳住，才能让美团在房产业务稳住。

美团房产业务的挑战还在于：不少品牌中介已经有了自己的流量池，如贝壳、我爱我家等，加上人口红利效应的变化，美团在中介行业能吃到的市场其实是已经被分配的存量市场的一部分，这样的结果是美团房产未必能在与经纪人的博弈中占据上风。这在发展中很重要，以安居客为例，是通过母公司入股了多家品牌中介，且收购了 SaaS 平台解决。

房地产中介行业本身是有一定门槛的，无论市场好坏。即便关关停停，无论是夫妻老婆小店还是品牌中介的门槛在于交易环节众多，从获取房源、房源维护、房源销售、签约、金融服务，到过户等环节众多，需要行业内部协同才能完成，美团如果要深耕房产经纪行业，不仅要与经纪人打交道，还要有深耕的决心和实际行动。

当下的房地产市场也发生了重大的变化，人口增速放缓，对于新加入房产领域的美团而言还是有机会的，通过美团自身的技术驱动，通过新工具、AI、算法等方式驱动，更精准地匹配客户提升房产行业的匹配效率和数据精准度，都是可以预见的。

现有的经纪人的获客渠道也不仅仅依赖端口，各种社交媒体方式、直播、短视频等都变成了新的或者重要的获客渠道：更加碎片化的获客方式，对于端口的依赖性降低，这意味着中介经纪行业本身也随着渠道的变化而变，这在过去是不可想象的。

过去中介依靠门店和经纪人守店，人工智能时代，多渠道获客体现出更加个性化的需求，对于房产行业的后期市场也会是重点。

美团以端口合作的方式切入，必须要精细化运营。对于美团而言，具有本地生活化属性，也有庞大的外卖员队伍，包括之前与中介合作社区团购，都可以看做能够深入切入房地产行业的能力，但能力变现与现实还隔着行业专业度。

笔者认为美团未来或可以介入更深层次的房产，比如短租业务，美团的酒店民宿板块有着天然的短租属性，顺势而为。还有对于房源的拓展，精准的房源信息与经纪人的信息匹配效率也更有价值，毕竟没有比外卖这件事更具备本地属性，完全打通了最后一公里，不过目前美团应该不会表态，至少不会得罪目前房产合作的客户们。

站在更高的纬度：尽管目前美团房产切入产业还很基础，但房地产行业本身，尤其互联网平台业务这几年的变化也很大，你很难评判未来的模式，尽管有竞对公司已经把中介行业的门槛和成本拉高，但并不意味着美团没有胜算。

这取决于美团自己的取舍和业务模型设计，单纯的端口模式仅是权宜之计，如果结合本身本地生活业务，以最后一公里突破房地产交易，可以在自己天然的生态中打造一个 " 连接器 "，以 OMO 模式融合，强化服务价值，也许有机会实现房产和整体业务上的提升。

毕竟从买房这件事情而言，无论事前还是事后，交易仅仅是其中一个环节，房子本身是承载居住者漫长生命的时间和空间，体现了对于未来生活的追求，这也是互联网产业一直老生常谈的最后一公里话题。平台可以起到的作用和想象空间太大了，也很难，但值得去做。

也只有具有亿级用户体量的平台，才有可能具备通过新的模式去变革一个行业的能力，在房产周期变化下，这种可能性巨大。

房地产是万亿级的产业，截至目前也依旧是支柱产业，大有可为，且对于目前的美团而言，这个选择也很重要！