市场、危机与转机 万科如此回应

每年的房企业绩会，万科总是绕不开的一个焦点。如何看待行业走势？如何稳中回升？如何应对阶段性关口？这是市场之问，也成了万科的必答题。3 月 29 日，万科在线上举行 2023 年度业绩推介会，针对大家所关注的问题，万科管理层从市场判断、行业发展以及大股东支持等多方面回应市场关切。

新增住房需求依然存在

在 3 月 29 日的业绩推介会上，万科董事会主席郁亮再次回应了对行业走势的看法。郁亮称，公司仍旧维持过去对市场的判断，行业已经很难且不可能回到过去的高点，但是行业前景依然广阔。

郁亮认为，从发展趋势来看，要用动态的眼光看住房需求变化。首先，房地产市场已经从 " 有没有 " 到 " 好不好 " 阶段，人们美好生活的标准在不断提升，人均居住面积不可能停留在现有的水平上。目前 63% 的住房还没有电梯，人均居住面积、住房设施、小区环境等都有非常大的改进空间，市场需求仍在。其次，中国城市化进程还没有结束，新增住房需求也依然存在。2023 年我国新增城镇人口 1196 万人。

综合上述因素看，未来住宅建设的中枢值是 10 亿平方米左右。2023 年住宅新开工面积不足 7 亿平方米，较 2019 年的高点下降了 59%。

在郁亮看来，当前支持房地产市场的政策已大量出台，力度超出以往年度，随着政策效果的体现，相信市场会逐渐恢复。他同时指出，去年中央提出的房地产发展新模式 " 三大工程 " 建设，将促进经济回升，也会为房地产企业提供更多发展空间。万科在城中村改造、保障房领域都有项目，未来将继续发挥自身在小户型建设和代建等方面的能力和优势，积极参与。

郁亮同时还提到，住建部所表达的对房地产企业的寄语，" 谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来 "。对此，郁亮在业绩会上也表示，万科将持续提供好产品、好服务，全力迎接好的未来。

削债与不分红

早在 2018 年万科就高喊 " 活下去 "，如今六年过去了，" 活下去 " 成为各大房企相当迫切的命题。

郁亮在业绩会上也坦言，要 " 活下去 "，业务能力好只是一方面，公司还需要强化底线思维，做好极限情况下的压力测试，并为此做出更加充分的准备。虽然万科很早提出 " 活下去 "，但考虑还不够全面。在市场的持续深度调整过程中，过去很多习惯的东西可能会发生改变，过去稳健的标准不一定能完全保障公司安全。

对于未来，万科提出要以更大的决心和力度推进盘活存量、把不动产变动产等工作，让公司的安全垫更厚。郁亮指出，过去一段时间，万科已在努力盘活存量，同时通过新融资渠道、资产交易等方法，将经营性不动产持续变为动产，补充现金流。今后，将以更强的危机感和更大的力度推进上述工作。通过上述工作，万科未来两年将削减付息债务 1000 亿元以上。他同时提到，今年万科打破了 31 年的惯例，作出不分红的艰难决策，也是为这项非常重要的工作创造条件。

对于外界的批评与质疑，郁亮也进行了回应。郁亮称，去年四季度以来，万科得到了深圳国资、金融机构、合作伙伴和市场各方的关心和帮助，对这些善意和支持，万科非常感恩，对外界的批评，万科也很感激。万科管理团队一定不会躺平，会跨过这个关口。

挑战与支持

2023 年，房地产行业经历了前所未有的深度调整，在行业整体融资显著收缩之下，万科依然获得了各大金融机构的信任和支持。

谈及与各大金融机构的合作，万科集团总裁兼首席执行官祝九胜表示，万科长期以来与银行都是良好的战略合作关系，万科短名单合作银行有 8 家、长名单合作银行有 16 家，长期合作的银行有 26 家，这些银行长期都很支持万科。" 在行业调整的情况下，银行在风险防范方面是我们的同盟军。"

" 当前万科融资状态还是正常的状态，客观说有压力，但有压力能过关，这一关公司一定能闯得过去。" 祝九胜坦言，目前万科主要面临三方面融资挑战，" 一是开发业务收支不平衡带来的挑战；二是融资模式改变带来的挑战，以往是一笔大金额就可以提款，现在要转到项目，按工程进度才能提款；三是整个经营业务的布局，即经营业务的收益率不足以覆盖整体上利息爬坡的状态。"

面对本轮极具挑战的房地产周期，万科除了自身全力以赴，也获得了国资大股东的支持。

万科董事会秘书朱旭在回答深圳国资对万科的支持时表示，深圳国资真金白银支持了万科，万科不是一个人在战斗。

据朱旭介绍，深圳国资采取了四大类措施，以市场化方式来帮助和支持万科。第一，帮助万科处置流动性比较低的不动产和长期股权投资；第二，市场化方式来认购万科旗下盈利的消费基础设施；第三，通过深圳国企和万科之间的产业型协同，推动了多个项目合作；第四，深圳国资也在积极协调金融资源来支持万科。

" 目前这些项目的进展情况是有的已经完成，有的已经支付诚意金，有的则正在逐步落地过程之中，这些项目如果全部落地完成以后，预计可以帮助万科释放的流动性在百亿规模以上。" 朱旭称。

北京商报记者 王寅浩