北京甲级写字楼一季度空置率达11.7% 险资趁低买入

近日，仲量联行发布 2024 年第一季度北京房地产市场数据。仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示：" 受益于一系列稳增长政策的推动，企业的流动性需求在办公楼租赁市场低价策略的同步激励下得到了释放，消费复苏也持续为零售地产租赁市场带来积极的信号。"

据仲量联行统计，2024 年第一季度，北京甲级办公楼的空置率是 11.7%，租金水平环比下跌 4.6%，同比下降 11.4%。 

" 预计 2024 年，全市甲级办公楼租金将下降 7.8%。" 仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：" 为了吸引有限的租赁需求，预计项目之间的价格竞争将非常激烈。高品质办公面积的租金将持续下降，并逐步趋近于仅包括运营与财务利息成本的办公物业底线价格。"  

尽管办公楼租金持续下行调整，但对于租户企业等终端使用者而言，租金下降显著降低了在京企业的运营成本支出，也为企业带来了更多搬迁整合、品质升级的机会。

数据显示，2024 年第一季度，科技互联网行业租户贡献了近一半的甲级办公楼市场非续租成交。中关村和奥林匹克区域录得几笔 3000-5000 平方米面积段的科技互联网行业租赁成交，细分领域包括半导体、游戏等。 

另一个背景是，全市整体租金持续下降，进而刺激租赁活动提升。仲量联行认为，受租金在过去几个季度持续调整的影响，当前低租金环境激发了 2024 年第一季度市场活跃度的提升。同时，业主与租户之间的议价过程不失激烈，平均谈判周期显著缩短。

供应端，受到金融街和望京总计超过 3 万平方米负净吸纳量影响，全市甲级办公楼市场仅录得 7800 平方米的净吸纳量。金融街和望京子市场的业主目前面临着较大空置压力，区域内部分主力租户退租，叠加新租需求疲弱，导致空置面积短时难以填补。

在当下的市场环境下，优质核心资产项目开始放售。继 2023 年初完成上海北外滩友邦金融中心综合地产项目投资之后，友邦人寿再度大手笔收购优质不动产。于 2024 年开年在北京首次直接投资地产项目，收购了凯德投资所持有的北京凯德 · 星贸项目 95% 的股权，交易总对价近 24 亿元人民币。

据悉，凯德 · 星贸为办公楼项目，地上建筑面积为 4.48 万平方米，项目标的为位于北京朝阳区 CBD 的博瑞大厦，博瑞大厦的原主人则是曾购得 " 明思克 " 号航母的大连永嘉集团。凯德在 2022 年通过网络拍卖平台竞得该项目，耗资 20 亿元，并在近期完成了资产升级和改造。 

据中国保险行业协会披露的数据显示，2023 年，包括平安人寿、泰康人寿、友邦人寿、太保寿险、中邮人寿、建信人寿、海保人寿在内的多家险企先后披露大额不动产投资公告，主要涉及商业办公不动产、产业园区不动产和自用型的养老社区不动产项目。

投入资金最多的当属平安人寿，2023 年其实施的大额不动产投资包括北京丽泽金融商务区南区 E-06 地块项目，北京丽泽商务区 D-03、D-04 不动产项目等，累计投资达到了 254.57 亿元。目前来看，险资回归不动产的热潮在 2024 年继续延续。